Asunción ante el desafío del desarrollo urbano 2021

Crecer de forma inteligente y sostenible, crear y reinventar las infraestructuras urbanas y residenciales para que estén acordes a la innovación social y la satisfagan, es tarea de todas las ciudades del mundo y por supuesto, también de Asunción. 

Las grandes inversiones inmobiliarias en nuestra ciudad capital están cambiando su perfil. Conversamos con personas que conocen este proceso para saber cuál es el modelo urbanístico actual y cómo está evolucionando. 

En 2005, la Municipalidad de Asunción, modificó el plan de regulación y convirtió a las avenidas Santísima Trinidad, Primer Presidente, Molas López, Santa Teresa y Guido Boggiani en “Ejes habitacionales” entendiéndose por esto lugares destinados principalmente al uso residencial, admitiendo toda tipología de vivienda y algunas actividades comerciales y de servicios compatibles que no afecten el carácter de uso habitacional. 

Para los profesionales entendidos, la iniciativa fue un paso importante, pero hay deficiencias y modelos de gestión por cambiar para que existan viviendas asequibles, financiación, servicios básicos cubiertos, mayores incentivos para el sector inmobiliario, etc. La idea subyacente de los “Ejes” era lograr la densificación habitacional de Asunción, cambiando el modelo horizontal de desarrollo urbano con propuestas habitacionales en altura. El fin, captar a las nuevas generaciones, las familias jóvenes que trabajan o estudian en Asunción, evitando que migraran a ciudades aledañas más al alcance de sus posibilidades económicas. 

¿Sin embargo, a pesar de las intenciones y los muchos desarrollos edilicios que se ven en las principales arterias de Asunción, qué es lo que realmente está ocurriendo? 

Hablamos con varias personas especialistas del sector que nos dieron una diversidad de opiniones y un panorama general de lo que hay, y lo que hay que hacer. 

“La vivienda hace a la ciudad y la ciudad al territorio” sostiene Víctor González Acosta al referirse a la lógica que debería predominar en el desarrollo inmobiliario y urbanístico. Partiendo de esta premisa, considera que el acceso al crédito hipotecario es clave. “Nuestro gran desafío -desde el sector privado- es desarrollar productos en el rango de USD 40.000-USD 85.000, que funcionó para que grandes ciudades del mundo crecieran, pero, aunque nosotros construyamos el edificio, nadie va a comprar porque no hay acceso al crédito. Es muy difícil que la familia de clase media ahorre este dinero.” señala. 

Frente al escenario actual, González Acosta sostiene que los edificios residenciales tienen buena ocupación y es un mito que solo pocas plantas están habitadas. “Ocurre que la velocidad de absorción de la demanda no es la misma que de la oferta, depende de los segmentos. Para rangos de USD 250.000-USD 400.000 es más lento porque hay mucho menos público.” explica. Mientras que el proceso para los emprendimientos con ofertas de USD 100.000-USD 125.000 es más acelerado. Para responder a la demanda fuera de estos rangos se proyectan los productos de menor valor. Para un departamento de USD 40.000 la cuota estaría cerca de G 1.100.000, para departamentos de mayor valor G 2.500.000 a G 5.000.000. “Son montos más accesibles, y ya pagan esto de alquiler.” indica. 

El primer empujón debe venir del Estado 

“El desafío es poner a trabajar un sistema financiero donde el Estado genere incentivos durante la fase inicial, capte fondos a través de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD) y con el Banco Nacional de Fomento (BNF) promueva el crédito para producir volumen en el mercado”, afirma. Una vez estabilizado tomarán protagonismo el mercado secundario y toda la cadena de valor, existente y por desarrollar, detrás del rubro inmobiliario. “En la región y el mundo para resolver el problema de financiamiento se crea un fondo de garantía del crédito hipotecario que garantiza a la banca privada y, por ejemplo, permite ofrecer cuotas del mismo monto que paga la persona de alquiler”, detalla González Acosta. 

La llave para el desarrollo inmobiliario y urbano es el acceso al crédito

Superada la barrera de la limitación estatutaria de la AFD para captar fondos a nivel mundial cree factible la consolidación de un fondo de garantía y destaca que la tasa de interés sería más baja al gestionarse con la AFD y BNF, entidades sin fines de lucro. La Ley No 5.638 de “Fomento de la Vivienda y Desarrollo Urbano” promulgada en 2016 permite que personas con ingresos a partir de dos salarios mínimos (G 2.289.324) accedan a soluciones habitacionales a través del crédito bajo un fondo de garantía. “El primer paso será promulgar el decreto reglamentario que haga operativa esta ley, a partir de allí el sector tendrá el desafío de poner en funcionamiento el sistema que, por sí solo no arranca”, enfatiza. 

Centralidades urbanas para crecer en altura 

Desde la mirada del arquitecto y desarrollador, Asunción es una ciudad insostenible que necesita ser repoblada densificando en altura. Se debe trabajar en la planificación territorial y urbana para poder pensar en la sostenibilidad. Falta una visión ciudad que determine qué se quiere ser como ciudad e integrar en el proceso a toda la ciudadanía . “Asunción es víctima de su capitalidad" afirma el arquitecto, "Recibe la migración de otras zonas y es centro administrativo del poder público con 250.000 empleados públicos en la ciudad. En contrapartida, no tiene apoyo del Estado cuando debería contar con una ley de capitalidad que le permitiera acceder a parte del presupuesto estatal para destinarlo a infraestructura.” 

Al ver el desarrollo logrado en la zona del eje corporativo, el González Acosta recuerda que dentro de la visión ciudad se van construyendo visiones parciales de centralidades articuladas entre sí. 

“Empezamos en 2008 con el Hotel Sheraton y el edificio 3M, pero tenía la visión que Asunción debía poseer un espacio que concentraratoda la actividad corporativa y reuniera programas afines. Donde hay un ejecutivo, hay hoteles, restaurantes, shoppings y un área residencial de gran porte. Eso es una centralidad urbana”, explica. 

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El empuje inmobiliario tiene un impacto económico y social 

Raúl Constantino - Ingeniero civil presidente Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI) 

Los proyectos inmobiliarios se han alineado a la tendencia de llevar soluciones habitacionales a ejes cercanos a zonas corporativas y centros comerciales como un complemento para mejorar el estilo de vida de las personas, ahorrando tiempo y dinero usado en el traslado de un lugar a otro. “El desarrollo que vemos actualmente en Asunción, específicamente en sus ejes habitacionales, está demostrando que era necesaria su creación”, afirma Constantino y explica que las características propias de estos ejes habitacionales los hace receptores de proyectos de gran envergadura, por lo general, con características de productos premium. Parámetros constructivos como el mayor coeficiente de edificabilidad y la ausencia de límites de altura para las construcciones, permite edificar mayor cantidad de superficie, por lo tanto, optimiza el costo de los proyectos y se puede tener un mejor precio de venta de los productos inmobiliarios. 

Mayores ingresos para la ciudad 

“Este desarrollo significa mejorar su densidad poblacional, y por lo tanto, aumentar su recaudación. Asunción está estancada poblacionalmente desde hace más de 25 años y en las condiciones actuales es una ciudad insostenible, necesita urgentemente mejorar la infraestructura, así como la calidad de sus servicios”, afirma. Y esta situación puede mejorar -según Constantino- con el aumento de la población asuncena, lo que se da al ofrecer este tipo de soluciones habitacionales.

Desde CAPADEI estiman que se están realizando inversiones en torno a USD 100 millones en estos ejes. Las zonas seguirán marcando el camino principal del desarrollo inmobiliario de Asunción, pero, también dependerá de que el costo de la tierra se estabilice y poder construir en base a un equilibrio entre costo, calidad y principalmente, accesibilidad.

En cuanto al acompañamiento público, lo considera casi nulo. Menciona que en los últimos 10 años, el sector viene trabajando huérfano de políticas públicas, sin crédito hipotecario real, amplio y accesible, mucha burocracia institucional y falta de incentivos para impulsar los proyectos. “Lo hecho hasta ahora es mérito exclusivo del empuje y esfuerzo del sector privado. Esperamos seguir generando inversiones y que nuestras autoridades comprendan que si no se soluciona la problemática del crédito hipotecario, nuestro sector tiene un futuro incierto” finalizó. 

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Asunción necesita una mirada diferente

Annie Granada 

Arquitecta, docente, asesora e investigadora de temas urbanos

Máster en desarrollo sustentable, planificación territorial y ambiental 

El desarrollo urbanístico que responde a la demanda de la población y el cuidado medioambiental sigue siendo una deuda pendiente en la capital según la arquitecta Annie Granada.

En Asunción no se percibe criterio alguno de ordenamiento –afirma Granada– se ven cosas muy contradictorias. Por ejemplo, el centro de la ciudad tiene la categoría de Patrimonio Histórico y es el lugar más abandonado social y ediliciamente, o desde la mirada ambiental se anuncia como “Asunción Capital verde” pero se sigue cortando árboles y cerrando arroyos con calles.

Lo ideal es tener una zonificación para el ordenamiento territorial, organizar los ejes habitacionales donde los otros tipos de ejes sean más densos y con menor incidencia de barrios. “De tal manera que existan ofertas para todas las demandas” sostiene la arquitecta.
Para lograr este cometido, se consideran zonas en función a las grandes avenidas de acceso que atraviesan la ciudad, el ancho de las calles, el estudio de las alturas y la entrada de sol y viento en cada unidad habitacional. Y para una ciudad de lomadas y bajadas hacia arroyos- como la describe Granada- el paisaje también se debe incluir.

Eje, pero no habitacional 

Aunque el concepto de eje es acertado y densificar en altura las cinco avenidas es interesante, la especialista considera que limitarlo a habitacional no fue la mejor jugada teniendo en cuenta la complejidad de una zona que va tomando carácter mixto con viviendas, oficinas, comercios, servicios, y otros. “Estoy a favor de la densificación de las ciudades, en forma gradual y según necesidad”, comenta. Pero cuestiona la decisión de hacer viviendas en altura cuando no responden a la demanda, cuando hay casos en los que se habitan solo los primeros pisos y el resto se compra pero no se habita. “Eso es algo para atender. Para mí, la ciudad se debe densificar según la demanda existente, según la necesidad y clase social”, puntualiza. 

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Juan Cristaldo 

Arquitecto y diseñador urbano director de investigación FADA UNA, cofundador y coordinador del centro de investigación, desarrollo e innovación de la universidad.

Para Juan Carlos Cristaldo el modelo predominante en el desarrollo urbano e inmobiliario es dispersivo y de baja densidad. Las piezas clave son el loteamiento y la venta a plazo ofrecida a través de un sistema que tiene características gestivas, financieras, espaciales y de dotación de infraestructura que generan graves problemas a largo plazo. “En Asunción y todo central, se comercializan lotes en baja densidad y sin servicios básicos de infraestructura. En general, es un esquema en el que la persona compra suelo en cuotas y construye en etapas y para la infraestructura -sean servicios de agua, electricidad, empedrados, plazas, escuela y otros-, se crean comisiones con los vecinos para gestionar e incluso implementarla” explica. 

Este sistema tiene costos iniciales muy bajos y desde el punto de vista del emprendedor inmobiliario es un negocio beneficioso, simple de hacer porque el mercado está acondicionado a este sistema y con bajo riesgo. 

Desde la perspectiva del consumidor, le permite conseguir un lugar en la ciudad relativamente barato, aunque esté muy lejos. Pero el problema es que las desventajas de este sistema se agravan en el largo plazo. “Los costos de infraestructura no se exponen ni se mencionan cuando se vende la tierra. Se venden los lotes como si fuera que no cuesta nada dotarlos de infraestructura, cuando en realidad el costo es altísimo." explica. 

La consecuencia -según Cristaldo- es una ciudad dispersa en infraestructura donde se desarrollan todo tipo de fenómenos complicados que cuesta mucho resolver. Algunos son terrenos baldíos, vertederos clandestinos, construcciones abandonadas, cloacas a cielo abierto, contaminación y agotamiento de la napa freática (agua subterránea) y otros. En este escenario, Cristaldo llama a tomar conciencia de que cada lote que se vende requiere un grado básico de infraestructura y se debe discutir quién pondrá ese dinero porque, actualmente, genera un pasivo financiero acumulado que se transfiere al usuario final o al gobierno municipal, cuya capacidad financiera y de gestión son limitadas. Además, este modelo hace que áreas con capacidad de densificación habitacional estén vacías, como por ejemplo el centro de Asunción, Sajonia, Barrio Obrero, y otros. Desde lo medioambiental, al crecer de manera expansiva se comprometen terrenos ambientalmente valiosos, incluso tierras con capacidad para cultivo agrícola periurbano. Esta situación hace que las personas vivan cada vez más lejos, debiendo ocupar más tiempo y costo en trasladarse de sus hogares al trabajo y viceversa. “Si bien existen miles de variables, para impulsar los proyectos de densidad media y alta es razonable instalar políticas que aprovechen las zonas dotadas de infraestructura en lugar de seguir expandiéndose y generando problemas para el futuro” enfatiza. “Una mayor densidad habitacional es importante, porque contribuye a que exista mayor eficiencia y que la infraestructura y servicios de la zona sean sostenibles”, afirma. 

Asunción es dispersa y de baja densidad

Cristaldo detalla que no se puede tratar por igual un terreno baldió pequeño que uno de grandes dimensiones. El pequeño, por ejemplo, podría estar sujeto a políticas públicas que a cambio de suspender los impuestos tributarios la municipalidad pudiera desarrollar en el terreno una huerta urbana hasta que el propietario notifique que va a construir. Las propiedades mayores, no deberían ser vistas como terrenos para loteamiento, sino como propiedades estratégicas del área metropolitana. “Creemos que es más interesante desarrollar el potencial constructivo de un terreno grande, con un modelo que no divide en parcelas, sino que crea un ecosistema de vía pública con edificios ligados a espacios públicos. Es decir, desarrollar edificios que rodean una plaza o espacios de recreación que preserven las características originales (vegetación, suelo permeable, etc) del terreno. De esta forma tanto el propietario como la ciudad se benefician. 

Frente a la falta de infraestructura en zonas estratégicas para el desarrollo inmobiliario, podría funcionar el “entablar acuerdos público-privados razonables. Con transparencia, justos y en beneficio del ciudadano” afirma Cristaldo. Por ejemplo, así como existe plusvalía cuando el actor público dota de infraestructura que valoriza las propiedades privadas e incrementa impuestos; esto puede ser recíproco. Por ejemplo, la comuna autoriza una disminución temporal de impuestos en proporción directa a lo que el sector privado invierta en infraestructura pública dentro de un barrio o zona.